En el derecho inmobiliario uruguayo, uno de los conceptos más trascendentales para cualquier comprador es la figura del Vicio Oculto o Redhibitorio, normada principalmente en los Artículos 1761 a 1775 del Código Civil de la República Oriental del Uruguay.
La ley establece que el vendedor responde ante el comprador por los defectos ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que se la destina, o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría comprado o habría dado menos precio por ella.
Los 3 Requisitos Legales para que Exista un Vicio Oculto
- Oculto (no aparente): El defecto no debía ser perceptible mediante una inspección visual ordinaria de una persona diligente al momento de la compra. Si el comprador contrata a un arquitecto perito de Evaluaprop, se establece un estándar pericial riguroso.
- Grave: Debe tener una magnitud suficiente para impedir el uso normal de la vivienda (ejemplo: rotura de cañería cloacal principal, colapso de viga, humedad que inunda una habitación).
- Anterior a la Venta: Debe demostrarse fehacientemente que la causa de la patología ya existía antes de la firma de la escritura definitiva de compraventa.
Plazo de Prescripción: Solo 6 Meses para Inmuebles
El Artículo 1768 del Código Civil establece un plazo de prescripción sumamente breve de apenas 6 meses contados desde la entrega real de la propiedad para entablar:
- La Acción Redhibitoria: Rescisión total de la compraventa con devolución del precio pagado más intereses.
- La Acción Estimatoria (Quanti Minoris): Devolución proporcional de parte del precio equivalente al costo de las reparaciones necesarias.
El Valor Probatorio de un Informe Técnico Pre-Compra
Litigar judicialmente por vicios ocultos en Uruguay es un proceso costoso y prolongado. Contar con un Informe Técnico Pericial de Evaluaprop emitido antes de la compraventa evita el litigio por completo, permitiendo corregir o descontar el defecto directamente antes de entregar el dinero.