Invertir en apartamentos para renta anual o alquiler temporario (Airbnb) en Montevideo (Cordón, Pocitos, Tres Cruces) o Maldonado (Punta del Este) es una de las estrategias de preservación de capital más populares en el Cono Sur. Las rentabilidades brutas oscilan habitualmente entre el 5% y el 8% anual en dólares.
Sin embargo, un error clásico de los inversores novatos es calcular la tasa de retorno neta asumiendo que el inmueble estará libre de mantenimiento durante los primeros años. Un vicio oculto de sanitaria o una filtración de azotea puede consumir la totalidad de los ingresos por alquiler de 12 a 18 meses.
El Impacto de los Vicios Ocultos en el Cap Rate Real
Supongamos la compra de una unidad de 1 dormitorio en Cordón por USD 110.000, con un alquiler estimado de USD 600 mensuales (USD 7.200 brutos anuales):
- Si a los 3 meses de compra se detecta que la red sanitaria de plomo requiere renovación urgente y reparación del cielorraso del vecino, el costo ascenderá a unos USD 4.500.
- El rendimiento neto del primer año cae estrepitosamente del 6,5% a menos del 2,4%, además de generar vacancia forzada durante las semanas de obra.
Pilares de la Due Diligence Técnica de Evaluaprop para Inversores
- Durabilidad de Instalaciones y Redes Comunes: Estado de montantes generales del edificio, bombas de agua, calderetas y antigüedad del ascensor (posibles gastos extraordinarios en gastos comunes).
- Aislación Acústica y Térmica: Verificación de tabiques divisorios entre unidades; el ruido entre apartamentos es el motivo número uno de rotación y quejas de inquilinos.
- Garantías Constructivas y Situación ante BPS: Verificación de reformas previas declaradas y vigencia de garantías de constructora (Ley 19.726).